Solución a problemas de la comunidad de vecinos
Desde INMOBILIARIA GRAIN en Albacete somos conscientes que la morosidad a la hora de pagar las cuotas de la comunidad de propietarios es el mayor problema al que se enfrentan éstas además de otras como actividades molestas o insalubres, instalación de ascensores, etc.
Ya sea por el desconocimiento de las leyes vigentes o por falta de entendimiento, estas situaciones pueden originar conflictos graves si no se llega a una solución adecuada. Repasamos los mayores problemas que suelen producirse en una comunidad de propietarios y su solución.
Morosidad en la comunidad
Se trata de los vecinos que no pagan la cuota de la
comunidad de propietarios (en España llega hasta el 20%). Tras los miles de
desahucios ejecutados en los últimos años a causa de la crisis bancaria y del
sector inmobiliario, las entidades financieras han pasado a ser propietarias de
miles de inmuebles, quienes también incumplen el pago de la cuota de la
comunidad de vecinos.
La comunidad de propietarios que se vea afectada por
este caso puede reclamar la cantidad (o cantidades) que le
deban a través de un juicio monitorio, siempre que dicha
deuda pueda ser acreditada con documentos (recibos, facturas?). Presentada la
demanda, el deudor dispone de 20 días para pagar.
Este proceso es más rápido que un juicio declarativo
y la obtención del cobro es de un 70%. Para recurrir al monitorio, la comunidad
no necesita abogado ni procurador, siendo el deudor quien deba hacerse cargo de
los gastos de costas e intereses y no la comunidad.
No obstante, si el moroso presentase un escrito de
oposición, el procedimiento monitorio se convertirá en un proceso declarativo
(verbal u ordinario), en el que se hace necesario disponer de los servicios de
abogado y procurador (cuando la cantidad a reclamar supere los 2.000 euros).
Actividades prohibidas en los estatutos de la comunidad
Vecinos que organizan fiestas en casa hasta altas
horas de la madrugada, otros que pasan la aspiradora por la noche o utilizan el
taladro en horas de descanso? Si en una vivienda se realizan actividades que
puedan ser molestas, peligrosas, nocivas o insalubres para otros vecinos, el presidente de la comunidad debe hablar
con el vecino en cuestión para llegar a un acuerdo con él y que no las vuelva
a realizar.
En caso de no conseguirlo, se recomienda avisar al
administrador de la finca e incluso comunicarlo a la Policía Local para que
efectúe una medición de ruidos y apliquen las medidas que consideren oportunas.
Si persisten las molestias tras todo ello, la comunidad de propietarios puede acudir a
un juzgado para proceder contra el vecino infracción mediante una acción de
cesación. El juez podrá ordenar el cese de la actividad molesta y la
correspondiente indemnización por los daños y perjuicios ocasionados. También
puede privarlo del derecho al uso de su vivienda o local por un tiempo máximo
de tres años. Si el infractor es un inquilino (no propietario), el juez puede
obligar a desalojarlo.
Instalación de un ascensor
Todavía existen muchos bloques de pisos en los que
carecen de ascensor, por lo que su instalación suele provocar bastantes
conflictos en las juntas de vecinos: los vecinos mayores y los que viven en los
pisos más altos lo consideran imprescindible pero otros prefieren prescindir de
este elemento puesto que supone una obra bastante cara (en algunos casos puede
llegar a superar los 100.000 euros) y el
coste total se ha de pagar por todos los vecinos (incluyendo los bajos)
independientemente del uso que hagan de él.
No obstante, la colocación de un ascensor en
la finca requiere la aprobación de tres quintas partes del total de
propietarios que, a su vez, han de representar las tres quintas partes
de las cuotas de participación. Pero si la finalidad del mismo es la supresión
de barreras arquitectónicas que dificultan la movilidad de personas con
discapacidad y/o mayores de 70 años, basta con el voto favorable de la mayoría
de propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de
participación.
Nuevas infraestructuras en la comunidad
Para instalar suministros energéticos colectivos
como una caldera, gas natural o una antena parabólica se necesita el
voto favorable de un tercio de los propietarios que, a su vez,
representen un tercio de las cuotas de participación. Si los vecinos que votaron
en contra solicitan la utilización de dichos servicios, habrán de pagar la
parte de gasto que les corresponda actualizada con el interés legal.
Supresión del servicio de
portería
Muchas comunidades deciden prescindir de este
servicio debido para ahorrar en los costes de la comunidad. Pueden hacerlo, ya
que la Ley permite su supresión con el voto favorable de las tres
quintas partes del total de los propietarios que, a su vez,
representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
-Pago de obras de
accesibilidad (si el gasto no supera doce mensualidades)
Si un vecino discapacitado o mayor de setenta años
pide una mejora de accesibilidad en el portal, la comunidad ha de hacerse cargo
de dichas obras, siempre que no supongan (para cada propietario) un gasto mayor
a doce meses de gastos comunes.
No obstante, las familias cuyos ingresos anuales
sean inferiores a 2?5 veces el IPREM (Indicador
Público de Renta de Efectos Múltiples, que para el año 2018 es de 6.454?03
euros) podrán eximirse de la obligación
de este pago, excepto cuando reciban ayudas públicas que impidan que el
coste anual de dicha obra supere el 33% de sus ingresos anuales.
En el caso de que sea la comunidad de propietarios
la que llega al acuerdo de realizar mejoras de accesibilidad, toda la comunidad
ha de hacerse cargo del pago de los gastos, incluso si su importe excede de
doce mensualidades de gastos comunitarios.
Arrendamiento de elementos
comunes
Se pueden alquilar elementos comunes de la comunidad
siempre que no tengan asignado un uso específico y sin que haya que
reformarlos, es decir, que supongan alguna alteración en el edificio. Para ello
se necesita el voto favorable de tres quintas partes del total de los
propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las
cuotas de participación.
Si el arrendamiento de alguno de los elementos
comunes tiene asignado un uso específico o conllevase alguna modificación (el
arrendamiento de la azotea para instalar una antena de telefonía o un anuncio
publicitario, por ejemplo), se hace necesario el acuerdo unánime de
la comunidad de propietarios.
