El condominio, que es y cómo se extingue

Algunos tipos de comunidad de bienes como la ?comunidad de gananciales?, la comunidad hereditaria? o la ?comunidad de pastos? están sujetas a disposiciones especiales.

Extinción del proindiviso o condominio

En los casos en que la propiedad de un objeto corresponde a una pluralidad de personas, ninguna está obligada a mantenerse en el condominio o comunidad por lo que ?cualquiera de ellas puede instar el procedimiento para la división de la cosa común?.

También se reconoce a los copropietarios la posibilidad de ?acordar un pacto de indivisión por un determinado tiempo no superior a 10 años renobable.

También es posible realizar la extinción del ?proindiviso? sin la voluntad de las partes. Cuando los cotitulares no llegan a un acuerdo o uno de ellos puede comenzar el proceso judicial de extinción.

¿Cuándo se realiza la extinción del condominio?

Los co-propietarios tienen derecho a instar la extinción del condominio mientras exista la comunidad de bienes.

Divisivilidad de la cosa común

Respecto a la extinción de la situación de proindiviso la jurisprudencia ha establecido que existen dos tipos de división de la cosa común según que la propiedad sea divisible o indivisible:

La ?división material? de la propiedad se practica cuando la ?cosa es divisible? y se puede adjudicar una porción a cada comunero o copropietario.

En el caso de las fincas puede tener como consecuencia una pérdida de valor del inmueble al realizar la división.

La ?división económica? procede en los casos en que la ?cosa es indivisible? físicamente o jurídicamente o por resultar inservible para el uso a que se destina o por desmerecer su valor. La división económica se lleva a cabo mediante la venta y el reparto del precio en proporción a la cuota de cada copropietario.

En el caso de la división económica existen dos posibilidades:

1.  Si todos están de acuerdo se adjudica la totalidad del bien a uno sólo de los co-propietarios y éste paga el precio que corresponda al resto de los co-propietarios según sus cuotas.
2.  Si no hay acuerdo entre todos, se vende el bien en ?subasta pública?y se reparte el precio entre todos ellos según las cuotas.

Puede ocurrir que un bien pueda ser dividido físicamente, pero no jurídicamente. Hablamos de ?indivisibilidad jurídica? cuando en caso de división, la cosa quedaría inservible para el uso a que se la destina, o bien porque produzca un desmerecimiento o  gasto considerable.

Tampoco lo sería un bien que al dividirse en las partes necesarias, el valor de las partes no alcance el de la cosa común sin dividir.

¿Cómo se divide el proindiviso o condominio?

Existen tres vías para llevar a cabo la división de la cosa común:

A) Por ?acuerdo de los copropietarios?.En este caso se exige que exista unanimidad entre todos y se haga uso de lo que se conoce como ?contrato divisorio?.

B) ?Concurso de árbitros o amigables componedores?.Serán nombrados por los copropietarios y procederán a formar partes con arreglo a las cuotas correspondientes a cada uno de los copropietarios.

C) La ?vía judicial?. Debe ejercitarse la acción de división, al objeto de iniciar un ?procedimiento para la división de la cosa común?.

Cada extinción de proindiviso tiene unas peculiaridades distintas, dependiendo de su origen.

Así el procedimiento puede ser el de un procedimiento de extinción de condominio, un procedimiento de división de cosa común o un procedimiento de división judicial.

Procedimiento para la división de una cosa común

El Código Civil concede a los copropietarios o comuneros una acción para exigir que se divida la cosa común, la acción de división o ?actio communi dividendo?.

La facultad de solicitar la división de la cosa no es un derecho que pueda extinguirse por su falta de ejercicio en determinado plazo, sino una facultad de carácter permanente que acompaña siempre a la comunidad.

Con la acción de división lo que se persigue es poner fin al estado de indivisión de la cosa, para que se adjudique al comunero la propiedad plena y separada de una parte o porción de la cosa común o, en el caso de que física o jurídicamente la división no fuera posible, se le atribuya la parte proporcional del precio obtenido mediante su venta.
El proceso de división de la cosa común es un proceso declarativo que seguirá los trámites del juicio verbal en función de la cuantía.

Destacar la necesidad de que la sentencia se ejecute para que la propiedad en cuestión salga a pública subasta. El proceso de ejecución deberá sustanciarse con arreglo a las normas relativas a la división de la herencia.

Para la adjudicación de la cosa común en la subasta posterior al proceso de división serán aplicables las reglas de la subasta establecidas en la Ley de Enjuiciamiento CIvil (LEC).

Contraprestación extinción condominio

En la extinción de condominio ?no es obligatoria? la existencia de contraprestación económica.

Asimismo, la contraprestación en una extinción no tiene porque ser en dinero, puede recurrirse a otras fórmulas.

Fiscalidad en la extinción de condominio

Por lo general quien transmite su parte del condominio suele percibir una compensación aunque no es obligatorio.

Si la contraprestación es económica y se recibe más dinero del valor real de su parte, deberá tributar por incremento de patrimonio vía ?IRPF?. De no estar ante esta situación, se tributa por ?Actos Jurídicos Documentados?, que dependiendo de la Comunidad Autónoma varía de un 0,5% a un 1% sobre el valor real del inmueble o los bienes adjudicados.
Ese valor de la vivienda será el del momento en el que se hace la extinción. La variación del impuesto depende una vez más de la Comunidad Autónoma en la que se encuentre la vivienda. El obligado a pagar este impuesto es la persona que se queda con la vivienda.

Al no ser considerada transmisión patrimonial quien cede la propiedad no está obligado a declarar la plusvalía municipal. La tributación por este impuesto quedará para las futuras transmisiones de la vivienda. Si en la extinción la adjudicación corresponde con la cuota de titularidad no genera ni disminución ni incremento en renta. Esto es que no estaría sujeta al pago del impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. En cambio si existe exceso de adjudicación sí que hay variación del patrimonio.

Extinción condominio cuando existe hipoteca

La situación más habitual que se da es que la vivienda esté sujeta a una hipoteca?.

A la entidad bancaria no le influye que uno de los copropietarios ceda al otro el 100% de la vivienda.

Se aconseja que ante una extinción de condominio con hipoteca en vigor, es mejor ?llegar a un acuerdo con la entidad bancaria?, antes de empezar con el procedimiento.

Más info: https://www.inmonews.es/el-condominio-que-es-y-como-se-extingue/