Contratos de alquiler: Cláusulas nulas
El inquilino tiene derecho a una prórroga, que se le devuelva la fianza y nunca puede ser obligado a pagar rentas por adelantado.
A pesar de los continuos cambios en el mercado del alquiler, existen una serie de puntos que el propietario nunca puede imponer al inquilino y si así se recoge en el contrato siempre serán consideradas cláusulas nulas.
Primero aclaremos que el inquilino puede finalizar el contrato de arrendamiento en cualquier momento a partir de los seis primeros meses y comunicándolo con una antelación mínima de 30 días. Así lo dicta la ley. Solo será diferente si se ha acordado y firmado una penalización entre ambas partes.
Sin embargo, no existe claridad en cuanto al caso de que el inquilino se vaya antes de los seis meses. Según el artículo 11 de la LAU de Desistimiento del contrato, el arrendatario podrá noticiar la finalización del contrato (como ya se ha indicado), pero además: "Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deberá el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización".
Por lo tanto, todo lo referente a este supuesto debe estar acordado y firmado.
Cláusulas consideradas nulas en un contrato de alquiler.
A continuación, exponemos diferentes tipos de cláusulas que se consideran abusivas y, por lo tanto, nulas en los contratos de alquiler.
Sobre la duración de los contratos de alquiler.
Si el propietario incluye en el contrato de alquiler que este solo puede durar un año sin posibilidad de prórroga legal de hasta tres años (Actualización: cinco años el nuevo decreto), el inquilino podrá solicitar esa prórroga. Por lo que dicha cláusula quedará nula.
En cuanto a la fianza.
La fianza debe ser devuelta al inquilino cuando finalice el contrato. No se devuelve en el caso de que haya que cubrir desperfectos producidos por el inquilino en la vivienda. Es decir, si todo está correcto debe ser devuelta. No puede aparecer una cláusula en el contrato que haga referencia al concepto "No devolver la fianza" de antemano.
Además, durante los tres primeros años de duración del contrato, la fianza no podrá estar sujeta a actualización.
Pago de las rentas.
El propietario no puede obligar por contrato al inquilino a pagar varias rentas por adelantado, ni su incumplimiento puede dar lugar a un desahucio.
Por otra parte, la revisión de la renta solo puede realizarse anualmente y cuando se cumpla la renovación del contrato.
Entrar en la vivienda.
El propietario no puede acceder a la vivienda cuando quiera. El domicilio es inviolable. Si en el contrato existe una cláusula que haga referencia a que el arrendador puede visitar la vivienda cuando quiera para comprobar el estado del inmueble, esta es una cláusula abusiva y nula.
Gastos de conservación de la vivienda.
El propietario debe hacerse cargo de los arreglos necesarios para mantener la vivienda en buenas condiciones y sean causados por el paso del tiempo y el uso cotidiano.
Por su parte, el inquilino debe cubrir los gastos de los elementos que hayan sido rotos o dañados por él. Así como los gastos derivados de pequeñas averías o reparaciones.
Toda cláusula que difiera de estos principios, también se considerará nula.
Si se vende la vivienda.
El inquilino tiene derecho de tanteo y retracto en caso de venta, siempre que no haya renunciado a ese derecho en el contrato.
Arrendamientos de temporada.
Por último, en cuando a los arrendamientos de temporada hay que hacer una importante aclaración. Y es que, algunos propietarios recurren a firmar alquileres de menos de un año de duración. En este caso ya no se aplica la LAU y el inquilino no tendrá derecho a estar hasta tres años en la vivienda.
Más info: https://www.inmonews.es/contratos-de-alquiler-clausulas-nulas/